不動産の有効活用・相続対策

事業用用地の売買をお考えの方

土地を単に保有しているだけでは、固定資産税の負担が大きくなるだけです。
今後は、土地そのものに価値を求めるのではなく、建物が産み出す収益力によって不動産の価値が決まります。
あなたの財産形成のサポートをご提案します。

---

事業用地の売買として

個人向けの住宅用地としては大きすぎる土地などは、事業用地としての売却を検討できます。
事業用地は、分譲住宅、分譲マンション用地、工場用地、ロードサイド型店舗用地など様々な種類がございます。
小林不動産はお客様の土地を調査させていただき、立地や面積などを考慮し、最適と思われる売却先を仲介いたします。

例えばこんな事も出来ます

土地所有者Aさん（越谷市）の事例

東武スカイツリーライン（伊勢崎線）のせんげん台駅から徒歩25分ほどの土地を所有してましたが、更地のために固定資産税ばかりかかってしまい何の得にもなりません。出来れば収益性の高い土地を求めたくて、小林不動産に相談しました。
現地調査の結果、せんげん台地域は駅から多少離れていても戸建て住居の需要が高い地域という事で、所有の土地を宅地用に売却、現在30坪程度の住宅が30棟ほど建ちました。
土地売却で得た資金で、テナント店が数軒入居している駅前のビルを購入し、家賃収入が出来る様になりました。
資産価値を高めて戴いた小林不動産さんには大変感謝しております。

お手持ちの土地ではお金を生まないとお嘆きではありませんか？
お手持ちの土地をさらに価値の高い土地に生まれ変わります。
この様なご提案は小林不動産の得意とするところです。

 

近年注目の「高齢者住宅」はいかがでしょうか？

高齢化社会に伴って有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅、デイサービスなど必要不可欠な時代に突入しております。
近年注目の高齢者用住宅は、長期安定かつ社会貢献性の高いビジネスです。
現在日本は5人に1人が65歳以上の高齢者、9人に1人が75歳以上の後期高齢者という本格的な高齢社会を迎えています。

サービス付き高齢者住宅として都道府県への登録を条件に、建設・改修費に対して国が事業者に直接補助を行います。
また所得税、固定資産税、不動産所得税などの優遇処置があります。

詳しくはこちらをご覧ください。

---

事業用用地の主な例

賃貸共同住宅

【こんな土地に適してます】

大学や大きな企業などのある地域

通勤・通学に便利な駅周辺

敷地規模が大きく、宅地の固定資産税の負担が大きな土地

メリット

貸家にする事で、土地の固定資産税や相続時の評価を低く抑えることが出来る。

事業になるので所得が増える。

デメリット

立地条件も含め魅力がなければ入居されにくい

空き家、住民トラブルのリスクがある

一口メモ

差別化の為に、ペット可や特殊な学生を対象とする賃貸住宅として個性化をはかる。

---

賃貸併用住宅

【こんな土地に適してます】

大学や大きな企業などのある地域

交通の便が良い

住宅だけでは所得に対して、ローン負担が大きくなる場合

メリット

住宅ローンを賃貸人の家賃で補填することができるため、返済計画が楽になる。

防犯対策にもなる。

デメリット

賃借人への配慮が必要になる

賃借人の生活騒音が気になる場合もある

空き家時のローン返済のリスク

建物規模が大きくなる分、工事費もかさむ

一口メモ

子供がまだ小さいときには賃貸する事でローン軽減をはかり、子供に自分の部屋が必要になったら子供部屋に充て、巣立った後に再度賃貸する事で、固定収入確保が望める。

---

コレクティブハウス（シェアハウス）

【こんな土地に適してます】

１階部分で、居室として賃貸するには条件が悪い部屋になる場合

庭など共用できる土地

高齢者が所有する大きな宅地

メリット

設備スペースをまとめることで、設備費の軽減になる

居住者同士のコミュニケーションが生まれ、アパート暮らしの無縁社会からの解放

高齢者の場合は老人ホームと違って時間の拘束をうけない

デメリット

生活上のプライバシーは少なくなる

家族的な生活となるため、自分のペースで生活したい人には煩わしい

入居者との相性によっては快適性が損なわれる

共同作業の責任の発生

一口メモ

生活する上でのルールをきちんと取り決める必要があれば、相互協力を元に賃借人の家賃負担軽減に繋がる。

---

高齢者専用住宅

・老人ホームやデイケア施設などの介護施設なども高齢社会を背景に、今後市場性が期待される分野です。

【こんな土地に適してます】

買い物に便利な立地条件

近くに医院、病院がある

農地、公園があるなど良好な環境に近接している

メリット

65歳以上の老齢人口が2040年まで増え続けていくので、安定需要がある。

介護サービス、医療サービス、生活支援サービスなど外部委託をすることができる

デメリット

共用部分が多くレンタブル比が低くなる

高齢者対応などの施設費の負担が増える

近隣から敬遠される場合がある

一口メモ

高齢者が居住するので、高齢者の生活に配慮した設備の充実、安全面の配慮、駐車場兼緊急車両の駐車スペースの確保。

サービス付き高齢者向け住宅の補助金を受けるなどして利回りを高める必要がある。

---

商業施設（協調建て替え）

・交通量の多い好立地のロードサイドなら、飲食店やコンビニエンスストアなどの店舗として活用できます。

 

【こんな土地に適してます】

商店街に面した間口の狭い土地

商店街の裏宅地など接道条件が悪い土地

商業と住宅など用途境にある土地

メリット

間口が狭い敷地同士が、一緒の建てることで、隣棟間隔が必要なくなり、個々に建てるより床面積が大きく取れる場合がある。

階段、エレベータなどが共有できるため、工事費・維持費が割安となる

フロアごとの面積が、個々に建てるよりも大きく取れるので、テナントビルの場合は募集枠も広がる

一棟として、まとまった街並みが形成しやすい

デメリット

建て替えが勝手にできない

家賃配分方法でトラブルになることもある

建物と設備の所有形態と管理区分が複雑になる

一口メモ

用途地域が2つにまたがる場合は建築できない場合があるので注意が必要

---

区画の分割（二分割）

【こんな土地に適してます】

道路に対して間口の広い敷地

間口が狭い場合の北側道路の敷地

2面以上の道路がある

メリット

大きな宅地の場合、分割によって売買しやすくなる

北側道路のほうが、狭い間口でも有利となる

以前から建物が建っていたことで地盤の健全度が分かる

北側道路の方が、狭い間口でも、斜線制限などで有利になる

デメリット

間口が狭い敷地の場合、平面計画に制限が出る

間口が狭く、塔状建物となると、構造的な制約が出る

宅地規模によっては近隣トラブルが起こりやすい

水道ガスなど新たに引き込む必要がある

 

一口メモ

設備機器の設置スペース、駐車場位置など考慮が必要

最低敷地規模を指定している自治体もあるので注意

---

駐車場・駐輪場

駅に近く、駅前に放置自転車が多い場合は、駐車場よりも駐輪場の方が効率よく運用できるかもしれません。
機器、設備、運営管理は手間・費用ともにオーナー様には負荷をおかけしません。

【こんな土地に適してます】

月極の場合、借り手が見つからないと収入が不安定に

周辺にマンションや賃貸アパートが立地する土地

商業ゾーンの近く

駅直近、イベント会場の周辺（時間貸し）

メリット

建築費などの初期投資が少なくて、収入を得ることが出来る

借地借家法の適用除外施設であり、事前通告のみで立ち退かせる事が可能

コインパーキングなど運営の心配をしないで済むものもある

駅近くの場合は駐輪場なども

デメリット

排気ガスや騒音、照明など近隣住宅地への影響が大きい

機械式駐車場の場合、設備費やメンテナンス費用が必要

固定資産税、相続税が更地評価であり、税制面のメリットはない

一口メモ

駅前の極小立地は駐輪場にする手もある